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保利地產:盈利高增超預期 物業成功赴港上市

2020年01月14日 17:09:21字號:T|T

    2019 年全年盈利高增超預期。公司是家典型高質量周轉房企,具備持續穩定的內生性現金流創造能力,且 a. 未售貨值優質周轉也在提速,b. 作為央企地產龍頭融資優勢相對顯著,c. 物業于19 年12 月成功赴港上市;目前市值較NAV 折價約20%,20 年PE 僅5.9 倍。

    全年盈利高增超預期。根據業績快報,公司2019 年全年營收/營業利潤/歸母凈利分別為2355 億/503 億/266 億,同比分別增長21%/41%/41%。具體來看,結算收入增長相對平穩,符合預期;結算毛利率預計較18 年出現了較明顯提升(19 年前三季度毛利率較18 全年提高3.2PCT 至35.9%),從而推升營業利潤增速至41%,歸母凈利增速持平于41%左右。 另外,19 年銷售額4618 億元,同比+14%,考慮到銷售權益比(克而瑞口徑)較18 年略有下降的影響,19 年并表銷售回款或僅個位數增長,依此推算出19 年底預收款約3500 億元,對19 年全年收入覆蓋倍數達1.5 倍,保障2020年收入維持穩健增長,但毛利率或有所回落,對應盈利增速或低于收入增速。

    銷售平穩增長,拿地力度適當收斂且成本仍可控。公司2019 年全口徑銷售面積/金額分別為3123 萬平/4618 億元,同比分別增長13%/ 14%,銷售平穩增長但略低于年初預期;19 全年新增全口徑計容建面2680 萬平米,對應拿地總價1555 億元,全口徑“拿地額/銷售額”較18 年全年下降11 PCT 至34%,即使考慮拿地權益比提升7PCT 至70%的影響后,對應權益“拿地額/銷售額”也是有一定下滑,反應公司在連續幾年積極拿地擴張后適當收斂;19 年新增項目樓面均價0.58 萬元/平米(18 年全年為0.62 萬元/平米),“地價/售價”錄得39%,略低于18 年水平,成本仍可控,也即拿地力度順勢收斂且成本仍可控。整體而言,公司未售貨量充裕且聚焦一二線和熱點三四線,截至12月末公司全口徑未售計容約0.8 億平米,對應未售貨值近1.2 萬億量級,按最近12 個月滾動銷售測算可供銷售約2.6 年。

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