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“一城一策”背景下,如何稳住地价?

2019年03月27日 16:51:04字号:T|T

    “一城一策”背景下,如何稳住地价?

    近日,包括广州、杭州、南宁等城市2019年的土地出让计划陆续出炉。相比2018年,一些城市下调了2019年的土地供应目标,以2018年土地拍卖金额全国第一的杭州为例,土地供应面积下调了超过20%。

    同时,土地市场虽然整体依旧低迷,部分机构监测的土地出让金同比下降超过20%,但苏州等此前多次出现住宅用地流拍的强二线城市,其土地成交的溢价率开始陆续回升。

    有分析人士指出,由于2019年楼市预期不明,房企在拿地上会更加谨慎,同时更加青睐有触底迹象或政策松动的强二线城市,土地市场整体分化将会加剧。

    多地下调土地供应

    作为2019年楼市“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策目标之首,如何稳定土地市场,防止其后续形成住房市场价格的异常波动,成为各地落实调控主体责任的重要任务。

    梳理发现,在各地近期公布的2019年土地出让规划中,有多个城市土地出让面积降低,有的城市甚至下降了64.15%左右。

    以2018年土地拍卖金额全国第一的杭州为例,杭州2019年全市出让计划共收录了356宗地块,总出让面积13423亩,其中杭州十区收录地块287宗,面积11474亩。而2018年,杭州全市计划出让土地322宗,总出让面积达到16884亩,其中杭州十区收录地块253宗,面积15115亩。

    在土地出让面积方面,杭州2019年土地计划出让面积比2018年降?#22303;?0.50%,即减少了3461亩,尤其是涉宅面积减少了3249亩。

    江苏无锡也不例外,无锡市市区2019年土地供应总量26220亩,其中供应住宅用地3750亩,而2018年无锡市区土地供应总量与供应住宅用地分别减少了1875亩和420亩。

    广西南宁的出让土地面积相比2018年则降?#22303;?4.15%。2019年,南宁计划以“?#20449;?#25346;”出让计划总面积为10594亩,而其在2018年计划出让面积达到29547.9亩。但南宁的住宅用地供应有所增加。

    广州是为数?#27426;?#30340;几个在出让土地面积上仍保持上涨的城市之一。按照广州市规划和自然资源?#27490;?#32593;公布的《广州市2019年建设用地供应计划宗地表?#25151;矗?#24191;州2019年将供应各类用地346宗,面积超2038万平方米(30570亩),而2018年,广州全市计划供地总量为19.39平方公里(29085亩)。2019年相比2018年出让土地面积增加了近5.1%。

    还注意到,作为楼市供给侧改革的重要一部分,构建住房保障体系,加大保障房土地供应力度,也在各地土地供应计划中集中体现。

    北京提出,2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套,完成棚户区改造1.15万户;广州明确,2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面,基本建成保障性安居工程3.2万套;上海提出,新增供应各类保障房8万套;深圳提出加大人才住房、安?#26377;?#21830;品房、公共租赁住房建设筹集力度,建设筹集人才住房和保障性住房8万?#20303;?#20379;应3.4万?#20303;?/p>

    土地市场分化

    根据中国国土勘测规划院今年2月发布的《2018年第四季度全国主要城市地价监测报告》,2018年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为4335元/平方米,住宅地价为7080元/平方米,同比增速?#26469;?#20026;6.17%和8.55%,各用途地价同比增速均有所放缓。

    这一放缓趋势在2019年?#20013;?#22303;地市场成交依旧疲软。上海易居发布的数据显示,2019年1-2月,40城年初累计土地成交建筑面积7662万平方米,同比下降16.2%;完成累计土地出让金3553.5亿元,同比下降20.9%。其中,在2月,40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米,环比小幅上涨1.7%,但同比下跌11.3%,地价相比2018年同期下跌较明显。

    在土地供应方面,热点城市的供地节奏与前述供地计划保持了一致,供地速度有所放缓。中指研究院发布的数据显示,2019年1-2月份,十个热点城市总体住宅用地供应量下滑50%。除成都、上海、天津、北京4个城市供应量超过去年同期,武汉、杭州、南京、广州、重庆、深圳的同比下降幅度达到29%、36%、58%、58%、67%和100%。

    而在被认为最为体现土地市场热度的溢价率方面,2月,40个典型城市土地成交溢价率为9.2%,与1月相比上升0.5个百分点,与去年同期相比下降12.1个百分点。易居方面表示,这已是土地成交溢价率连续3个月维持低于2012年溢价率的水平。

    上海易居房地产研究院研究员王若辰认为,分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,此类热点二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式,该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段,预计未来地价将?#20013;?#35843;整。

    注意到,在二三线城市,土地市场开始出现分化迹象。

    一些城市近期频现高溢价地块。3月21日,西安高新区软件新城两块土地出让,经过多轮竞价,由西安当地某房企分别以71.91%和68.97%的溢价率竞得土地。2月22日苏州节后首场土拍,7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让,其中5宗涉宅用地中,1宗底价成交外,其余4宗平均溢价率超过30%,最高溢价率达42.78%。

    而在大连,据大连国有土地使用权交易中心3月25日消息,此前延期一轮后,3月14日再度挂牌的7宗住宅地块最终全部流拍。

    ?#28304;耍?#26377;东部地区的房企人士向21世纪经济报道表示,在一线城市拿地难度相对较大的背景下,强二线城市和长三角、珠三角城市群城市成为众多房企的重点选择,尤其是前一轮遭遇较强调控的部分城市,土地市场地价回落,被部分房企认为是市场触底的拿地窗口期。但对于一些板块轮动位?#23186;?#21518;的城市,目前大多数房企还比较谨慎。

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