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2019年中國房地產市場全景分析(附房地產開發投資、新開工面積、竣工面積、銷售金額、房企業績)[圖]

2020年01月22日 10:45:20字號:T|T

    一、房地產投資情況

    2019年全年,我國房地產開發投資完成1321.94億元,累計增長9.9%,比上月回落0.3個百分點。12月份投資增長7.4%,比11月的8.4%下降了一個百分點。

2011-2019年全國房地產開發投資完成額

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

    2019年房地產開發投資年均增長10%左右,在接近銷售0增長的背景下,房地產投資的彈性主要得益于房地產投資的子項目——建安部分和土地部分的交叉支持整體增長。與上月相比,12月份投資增速略有下降,主要有兩個原因。首先,在2018年第四季度基準期高位的背景下,2019年上半年土地交易面積出現負增長,在建筑面積增加的推動下,建安投資增速回升輕微減弱;二是2019年投資土地購置費增速仍在下降,考慮到土地承包金額已納入房地產開發投資完成分期付款,投資中的土地購買費為土地交易價格滯后半年左右。

    業內預計2020年房地產開發投資增速將保持在7%至10%之間。一方面,在竣工交付持續復蘇的背景下,以建筑為主導的建安投資仍可保持較高的增長率;另一方面,近期房地產融資政策、住房供應略有改善。房企拿地愿意繼續復蘇,以支持投資中土地購買成本的上升。

    二、房屋新開工、竣工、銷售情況

    智研咨詢發布的《2020-2026年中國房地產行業運營模式分析及發展前景預測報告》顯示:2019年1-12月,全國新房開工面積為227154平方米,同比增長8.5%,較上年同期下降0.1%,12月新開工面積增長7.4%。1-12月份竣工面積95942萬平方米,比上年增長2.6%,比1-11月增長6.1%。

2011-2019年全國房地產開發房屋新開工面積

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

2011-2019年全國房地產開發房屋竣工面積

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

    隨著融資緊縮和銷售增長放緩,房地產公司囤地放緩,開工面積增長放緩。從竣工情況來看,由于房地產企業通常在四季度創紀錄地完成,前兩年商品房預售集中竣工交付,月竣工量大幅增長20.2%,完成每月面積占全年竣工面積的33%,完成交付的邏輯繼續兌現。

    預計2020年,全國新開工面積和竣工面積將分別增加5%和10%。在開工建設方面,2019年房企整體拿地意愿同比下降11.4%,目前行業基本從囤積觀念轉向快速周轉思路,房企的邊際放緩降低新開工增速,但企業債務到期疊加在2018-2019年企業整體土地儲備相對充裕的背景下,預計全年創業增速仍將為正,增速有望在5%左右。在竣工方面,由于房地產企業加快資金流向市場開放,在房地產項目開發周期保持相對穩定,2017-2019年商品房預售將逐步在2019-2021年完成,預計2020年商品房竣工率將增長10%。

    3.房住不炒下量跌價穩,“穩”仍舊是主基調

    2019年,全國商品房銷售面積171558萬平方米,同比下降0.1%,比11月份下降0.3%;銷售方面,商品房銷售金額159725億,同比增長6.5%,比11月份下降0.8%;全年銷售均價9310元/平方米,同比增長6.6%,比11月份下降4%。

    在房住不炒、因城施策的背景下,2019年商品房銷售面積略有下降,平均銷售價格增速保持穩定。預計2020年全年和2019年全年銷售面積增速將持平,在房價穩定預期的背景下,商品房回歸住宅屬性,市場整體保持穩定。

2011-2019年全國商品房銷售面積

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

2011-2019年全國商品房銷售金額

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

    三、主流房企經營業績

    12月份,40家重點房企月銷售額8910.45億元,較上月增長11.77%,較去年同期增長4.23%;1-12月,40家重點房企累計銷售8314.633億元,較上月增長12.0%,較去年同期增長16.27%。12月,綠帶控股、萬科、榮創、保利、金地集團位列前5位;1-12月,碧園、中國恒大、萬科、榮創、綠地控股銷售額排名前五。

2019年12月主流房企銷售情況

資料來源:智研咨詢整理

2019年1-12月主流房企銷售情況

資料來源:智研咨詢整理

2019年1-12月中國主流房企銷售額市占率

資料來源:智研咨詢整理

    政策有望穩定,地價有望穩定的背景下,業內繼續對房地產市場持樂觀態度。主要邏輯有三,一是2018-2019年融資結構調整,前30家公司在融資過程中市場集中將加速提升,這一趨勢將持續到2021年,即使市場將面臨銷售面積遭遇瓶頸、龍頭企業提高市場占有率的空間依然存在;二是當前估值水平處于歷史底部,產業政策逐步由緊縮轉為穩健邊際改善,政策有望繼續改善行業估值的邊際水平;三是由于高銷售帶來的竣工增長將持續兩三年,頭部企業的經營業績釋放進入上升周期,業績增長預期接近30%,行業業績穩定是大概率事件。

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