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2019年以來中國商業地產行業指數、溢價率、投資額、銷售情況及行業發展趨勢分析[圖]

2019年12月20日 13:56:14字號:T|T

    一、中國商業地產指數

    商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費領域、辦公需求等多領域的發展息息相關。

    從2016-2019年中國商業地產指數及其各項指數構成的變化情況看,商業地產指數與宏觀經濟指數、商用土地指數、商用物業開發指數、零售商信心指數的變化趨勢基本趨同。此外,除商

    2019年Q1,中國商業地產指數124.5,同比下降2.4%,環比下降6.6%。從2019年第一季度各項指標環比變化情況來看,各項指數均較2018年第四季度有所下降;從2019年第一季度各項指標的同比變化情況來看,宏觀經濟指數和零售商信心指數保持同比上升態勢,其余指數均同比下降,表明國民經濟開局平穩,零售商保持拓展節奏;商用土地指數同比出現較大幅度地下跌,土地供應緊縮趨勢明顯;商用物業開發指數同環比均出現下降,受到存量市場及周期性因素的共同影響。

2019年Q1中國商業地產相關指數環比和同比走勢

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國商業地產行業運營態勢及未來發展趨勢報告

    2019年第一季度中國商用土地指數91,環比微降1.9%,同比下降23.8%。2019年第一季度商用土地溢價率為5.5%,平均溢價率環比回升48.6%,同比下降28.6%。

2019年第一季度,中國商用土地指數及溢價率走勢

數據來源:公開資料整理

    2019年一季度全國商服用地拿地數量為1558宗,面積達35136.9畝;其中,百強企業商服用地拿地面積達22177.9畝,占比63.12%;商服用地拿地面積在100畝以上的企業有76家,200畝以上29家,500畝以上5家,而1000畝以上的企業僅有1家。

2019年一季度全國商服用地拿地數量

數據來源:公開資料整理

    二、商業地產投資額及銷售情況分析

    從房地產開發投資來看,2019年第一季度全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,其中辦公樓和商業營業用房投資額合計3634億元,占比15.27%;從施工面積來看,第一季度房地產開發企業房屋施工面積699444萬平方米,同比增長8.2%,其中,商業地產施工面積占比16.62%;從新開工面積來看,房屋新開工面積38728萬平方米,增長11.9%,其中,商業地產新開工面積占比12.04%。從竣工面積來看,房屋竣工面積18474萬平方米,下降10.8%,其中,商業地產竣工面積占比15.82%。綜上,除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外,其余均同比減少,供給趨緊。

    從房地產銷售面積來看,2019年第一季度,中國商品房銷售面積29829萬平方米,其中,商業地產銷售面積合計2552萬平方米,占比8.56%,辦公樓銷售面積下降11.1%,商業營業用房銷售面積下降6.9%。從房地產銷售金額來看,商品房銷售額27039億元,增長5.6%,其中,商業地產銷售面積合計3111億元,占比11.51%,辦公樓銷售額下降13.0%,商業營業用房銷售額下降2.6%。綜上,辦公樓和商業營業用房銷售面積和銷售額均下降,需求減少。

    截止2019年3月末,中國商品房待售面積51646萬平方米,比2月末減少605萬平方米。其中,住宅待售面積減少531萬平方米,辦公樓待售面積減少47萬平方米,商業營業用房待售面積增加21萬平方米。截止2019年3月末,商業地產待售存量較2018年末減少26萬平方米,商業地產進入存量消化階段。

2019年一季度中國房地產開發投資和銷售情況(億元,萬平方米)

指標
類型
2019年Q1(億元,萬平方米)
同比%
商業地產占比%
房地產開發投資
合計
23803
11.8
15.27%
住宅
17256
17.3
辦公樓
1162
-2.6
商業營業用房
2472
-9.9
房屋施工面積
合計
699444
8.2
16.62%
住宅
484560
9.7
辦公樓
31278
1.4
商業營業用房
84969
-1.8
房屋新開工面積
合計
38728
11.9
12.04%
住宅
28467
11.5
辦公樓
1302
17.8
商業營業用房
3361
-2.3
房屋竣工面積
合計
18474
-10.8
15.82%
住宅
13043
-8.1
辦公樓
651
-30.8
商業營業用房
2271
-15.1
商品房銷售面積
合計
29829
-0.9
8.56%
住宅
25954
-0.6
辦公樓
671
-11.1
商業營業用房
1881
-6.9
商品房銷售額
合計
27039
5.6
11.51%
住宅
23239
7.5
辦公樓
960
-13
商業營業用房
2151
-2.6

數據來源:公開資料整理

    2019年第一季度社會消費品零售總額97790億元,同比增長8.3%。按經營單位所在地分,城鎮消費品零售額83402億元,增長8.2%;鄉村消費品零售額14388億元,增長9.2%。按消費類型分,餐飲收入10644億元,增長9.6%;商品零售87146億元,增長8.2%。此外,2019年第一季度中國城鎮居民人均消費支出7160元,同比上漲4.1%。

2019年第一季度中國社會消費品零售情況(單位:億元)

數據來源:公開資料整理

    2018全年商業不動產投資額、新開工面積、銷售規模等主要指標較2017年均出現下降,全國商業地產投資額下降9.95%至20173.42億元。

2011-2018年全國商業地產投資額變化趨勢(單位:億元,%)

數據來源:公開資料整理

    2018年商業地產開發投資額為20173.42億元,增速下滑嚴重,同比下降9.95%。

2011-2019年商業地產開發投資額情況

數據來源:公開資料整理

    2018年商業地產開發投資額占整個房地產開發投資額比重繼續下降,其中商業營業用房開發投資額占比11.79%,下降2.45個百分點;辦公樓開發投資額占比4.99%,下降1.17個百分點。

2011-2019年中國商業地產開發投資額占比情況

數據來源:公開資料整理

    2018年全國商業地產施工面積為138471.45萬平方米,同比下降1.97%。

2011-2018年全國商業地產施工面積(單位:萬平方米,%)

數據來源:公開資料整理

    2010-2018年我國商業地產銷售面積總體呈上升趨勢,而2018年增速下滑到負增長水平,2018年全國商業地產銷售面積為16334.65萬平方米,同比下降7.16%。

2010-2018年全國商業地產銷售面積趨勢(單位:萬平方米,%)

數據來源:公開資料整理

    2018年全國商業地產銷售額為19625.45億元,同比下降0.35%。

2011-2018年全國商業地產銷售額趨勢(單位:億元,%)

數據來源:公開資料整理

    三、2019年中國商業地產行業發展趨勢

    1.商業地產市場將會進行新一輪的優勝劣汰,不符合消費升級需求的商業體,將面臨升級和淘汰

    隨著消費需求的升級,市場競爭的加劇,預計2019年,傳統的百貨型商業體、缺乏競爭力和業態一成不變的商業體,將面臨著嚴重的人氣不足和業績下滑的風險,將會被迫做出改變,要么進行規劃升級改造涅槃重生,要么會被市場所淘汰進行低價轉讓。

    2.商業體規模數量的大幅增加將會放緩,隨著金融環境的緊縮,商業項目將會更加趨于理性

    2018年底就已開始,全國主要商業地產開發商面臨著業績增長放緩,融資困難等一系列的問題,不得不采取縮減開支,暫緩擴張計劃,因此2019年商業項目的增加將會有所放緩

    3.商業體面向中檔消費、大眾化消費的業態是主流

    隨著市場的進一步推進,面向中產階層的中檔消費仍然是主流,特別是一些偏高端的商業體,將會隨著市場的變化而對業態做出調整,以中檔為主。

    4.越來越多的知名品牌、甚至國際品牌會下沉到三四線城市商業體

    一線、二線城市的市場競爭較為激烈,業績增長放緩,為了增加業績,一線知名品牌商會下沉到三線、四線城市的商業體當中去,特別是過年期間,電商物流配送關閉,人員大幅度的回流,處于消費的最佳節日,線下銷售迎來千載難逢的機會。

    5.新穎的業態將會成為商業項目新的人氣發動機

    隨著市場的不斷變化,一些新穎的業態如雨后春筍般的出現,并且迅速獲得消費者的認可,成為人氣增長點,成為各大商業項目的寵兒,新穎的業態代表如新穎的科技體驗店,吸引了很多人前來體驗,感受科技的造福生活便利。

    .商業體智能化技術應用更加廣泛

    2019年商業體開始逐漸提高應用智能化比例,提高運營效率,精簡人員,創造業績;特別是智能化停車場、導購系統、結算系統、物聯網技術的應用,大大的提高了服務效率,節省了人力成本。

    7.中小住宅房企將會更加慎重進入商業地產領域

    政策和金融環境的嚴峻,一些中小開發商將會慎重進入商業地產領域,靜觀其變,不再像以前那樣比較樂觀的判斷商業地產市場,將會更加專注所在的領域,待時機成熟時再考慮進入。

    8.自持、精細化運營,仍然是市場主流

    項目自持是開發商銀行貸款和成本回收、盈利的根本,精細化運營是保障,因此這兩者依然是2019年全國主要商業地產開發商的運作特點,不會發生較大的改變。

    9.線上線下相結合運作模式越來越明顯

    商業體作為線下實體項目,不能忽視線上的作用,越來越多的商業體開始開設線上商場,微信公眾號、小程序的應用,線上購物線下提,O2O相結合的運作模式,而不是單一的只注重線下。

    10.趨向于打造更多的人氣流量入口

    人氣是項目的業績基礎,項目會千方百計的打造亮點吸引人氣,預計2019年商業體將會涉足到許多領域,使用更多的措施來提升人氣,打造人流量入口,如與高人氣的熱門便利店合作,以贈送商業項目消費券、停車劵的方式將人氣導入進項目內。

    2019年的商業地產總體上的發展方向依然是不斷地創新升級,行業特點則是面積上不再向以往那樣貪大求全、規模上將會有所減緩,面臨的發展問題將會是去庫存和業績的提升。面臨的問題越嚴峻,商業地產將會越理性,緊隨市場變化。

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