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2019上半年中國房地產融資的發展歷程、融資規模及融資渠道分析[圖]

2019年12月19日 14:52:43字號:T|T

    一、房地產融資發展歷程

    2006年以來,中國房地產融資經歷了五個發展階段:

    1、股權融資階段(2006-2009年)

    該階段是房地產企業的第一輪股權融資熱潮,適值股市處于牛市,房地產行業快速發展,較高的行業景氣度和較好的股票市場行業推動房地產企業通過IPO和定增獲得低成本資金。2006年,房地產IPO企業數量為3家,募集金額為60億元,創歷史新高。

    2、非標興起階段(2010-2013年)

    2010年,為遏制房價過快上漲,國務出臺《國十一條》,此外,證監會要求房地產企業在IPO或定增時出具國土資源部意見,相當于叫停了股權融資。

    股權融資渠道受限背景下,房地產企業轉向非標渠道獲取資金。非標債務融資工具包括:信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、應收賬款等。按渠道劃分,銀行主要通過信托公司、保險公司、證券公司和基金公司進行標的投資。

    非標的資產投資可以同時滿足企業融資和金融機構投資的需求,且具有規避監管、流程快、結構靈活等優點。2013年,全年新增社會融資規模中,非標占比達到30%,其底層資產大多對接基建和房地產。

    3、定增、公司債階段(2014-2016年)

    2014年,隨著經濟增長,房地產再融資放開,加上A股迎來牛市,上市企業通過發行定增獲取融資規模陡增。

    此外,2015年證監會發行《公司債發行與交易管理辦法》,公司債發行主體范圍擴大,債券融資市場對房地產企業開放。房地產企業發債的主要渠道為:短期融資券、中期票據、企業債和公司債等。2016年,房地產企業債券發行數量為977只,同比增長121.5%;發行規模為10563億元,同比增長72.4%。

    4、海外債井噴階段(2016-2019年上半年)

    2015年9月,發改委發布了《國家發展改革委關于推進企業發行外債備案登記管理改革的通知》,放松了企業境外發債的條件。2016年10月,滬、深交易所發布《關于房地產公司債券的分類監管方案》,規定公司債募集資金不得用于購置土地。在國內融資渠道逐步收緊背景下,房企境外發債的積極性顯著提升。

    2017年,中國房企海外債發行規模為460億美元,同比增長了4倍;2018年,中國房企海外債發行規模達到540億美元,2019年上半海外債發行規模達到455億美元,幾乎達到2017年全年水平。

2012-2019年中國房地產企業海外債發行規模(單位:億美元)

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產融資租賃行業市場深度評估及市場前景預測報告

    5、再融資業務全面收緊階段(2019年下半年~)

    2019年6月份開始,地產行業再融資業務幾乎全面收緊,無論是信貸、境外債還是非標融資等。

    2019年7月6日,中國銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示;

    2019年7月10日,中國銀保監會針對部分房地產貸款較多,增速較快的銀行進行窗口指導,要求控制房地產貸款額度;

    2019年7月12日,國家發改委發布《關于房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,提出房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

    受此影響,2019年下半年,房地產企業發債規模持續下滑,2019年10月,房企發債規模為225億元,環比下降51%;房地產資金信托余額也出現多年來的首次下滑,2019年第三季度,房地產資金信托余額為27812億元,環比下降5%。

2019年1-10月房地產企業發債規模(單位:億元)

數據來源:公開資料整理

    2016年-2019年房地產資金信托余額(季度)(單位:億元)

數據來源:公開資料整理

    二、二季度房企融資規模達近兩年以來較低值

    2019年1月5日,央行再次宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點,是2018年以來第5次降準,使得金融市場的流動性更為充足。同時一季度,政府多次提出要繼續實施穩健的貨幣政策,在鼓勵發行公募REITs產品以及保險資金增持優質企業的股票的同時,也重申了要對房地產金融進行審慎管理。3月的全國兩會提出積極的財政政策要加力提效,穩健的貨幣政策要松緊適度,而央行也同時表示要把企業的杠桿率明顯降下來,同時要把居民家庭的杠桿率穩住。在這樣的形勢下,2019年一季度的整體融資環境繼續延續了2018年底的回暖趨勢,房企融資出現了“小陽春”。

    然而從4月份開始,隨著金融機構違規放款給房地產市場的事件頻出,以及土地市場上高溢價地塊的多次出現,房企的融資環境開始有所收緊。5月17日,銀保監會發布了23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資,重點申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。在此背景下,信托貸款余額在經歷了三、四月份短暫的反彈后又于5月再次回落。作為房企融資的重要組成部分,信托貸款余額的波動有著一定的風向標作用,也反映了融資環境的變化。

2017-2019年5月全國信托貸款月度增量走勢

數據來源:公開資料整理

    6月13日銀保監會主席在陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化的問題,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,助長了房地產投資投機行為。再加上5月底部分媒體報道,監管部門近期加強了對一些拿地激進的房企的融資監管,尤其是收緊“地王”融資,部分房企債券、ABS發行將被暫停,房企融資環境再次收緊。

    據不完全統計,2019上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元,同比下降3.6%,環比則增長了16.4%。究其原因,一季度延續了2018年11月開始的融資回暖趨勢,融資額達到2016年以來的峰值,同比增長15.6%;而二季度融資環境再收緊,使得房企在二季度的融資總量大幅減少,達到近兩年以來的較低值,從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

2017-2019年上半年各季度房企業融資總量情況

數據來源:公開資料整理

    在融資環境的持續收緊的背景下,2019年上半年房企對于赴港上市依舊熱情不減,其中德信中國、銀城國際分別于2月、3月成功上市,海倫堡地產、中梁地產、奧山控股及萬創國際等在招股說明書到期后,又重新遞交了上市申請。除此之外,江西房企新力控股于5月24日也向港交所遞交了上市申請。截至2019年6月,在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產、中梁控股、奧山控股、新力控股在內共增至7家,其中中梁控股已于6月26日通過了聆訊,與資本市場的距離僅差一步之遙。

    通過上市房企不僅可以在IPO時獲得一筆直接融資,更可以提高企業透明度,拓寬融資渠道,對未來企業維持流動性也有著相當的幫助。據統計,2018年以來已成功在香港IPO上市的內房企就有8家,分別為正榮集團、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團、萬城控股、德信中國及銀城國際。而從2018年初上市的正榮集團的業績報告來看,企業上市之后的凈負債率由2017年的183.2%,大幅下降了109個百分點至2018年底的74.04%。此外2018年中上市的弘陽在財務方面也有明顯改善,2018年底凈負債率同比下降19.4個百分點至68.3%。

2019年6月在港排隊上市房企業情況

數據來源:公開資料整理

    從95家典型房企債券類融資監測的情況來看, 2019年上半年房企境內外債券類融資總額4286億元,占2018年全年的59.3%。其中,境內發債1402億元,占2019年境內外發債總量的33%;境外發債2883億元,占比67%,相較于2018年上升了19個百分點,主要是由于2018年5月發改委以及財政部出臺相關政策限制境外債用途,導致2018年下半年境外發債量驟減,而2018年底2019年初,由于境內環境持續收緊,且房企在2019年面臨償債高峰期,房企不得不再次向海外舉債。

2015-2019年6月中國房企業發債情況

數據來源:公開資料整理

    從房企的債券到期情況來看,2015年公司債及中期票據發行量較大,多數企業的債券的期限在3年-7年間,2019年房企面臨償債高峰期,2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%,大部分房企不得不再次舉債償還舊債,這也是2019年上半年發起發債量上升較大的主要原因。2019年下半年,房企的到期債券為1706億元,到期債券總量也屬高位也不容小覷;到2020年下半年2021年上半年,房企的償債壓力進一步上升,到期債券均突破3000億元人民幣,屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

2018-2022年中國房企債券到期情況(億元)

數據來源:公開資料整理

    三、房地產融資渠道

    經過多年發展,中國房地產已經形成了近50細項的融資體系。包括了銀行貸款、非標融資、股權融資(IPO、增發等)、債權融資(公司債、企業債、私募債、中票等)、供應鏈金融、銷售回款等。

    從各渠道融資申請難以程度來看,目前,短期融資、中期票據、定向工具、ABS發行難度較低;房地產開發貸、海外債、公司債、非標融資發行難度較大;IPO、定向增發已經基本停止。

    截至2019年7月16日,房企融資總量約為4388.4億元,平均融資利率為6.9%,共發行債券226只。

    從發行規模來看,海外債發行金額2674億元,占60.9%,公司債發行金額為1284.4億元,占29.3%。

    從發行利率來看,海外債發行利率最高,平均利率近9%,幾乎是短期融資券利率的兩倍。此外,部分海外債券利率突破了15%。

    盡管海外債券融資成本高昂,在國內融資受限情況下,房企依然需要依賴海外發債維持資金周轉。

    2019年下半年,隨著海外發債受限,房企資金周轉將面臨更大壓力。近年來房企資產負債率連續上漲,部分房企需要變賣資產,降低杠桿,維持正常運營。

    2019年9月,房產服務領域投融資事件共計13起,較上月多2起,投融資金額132.11億元。其中,A輪、戰略投資事件分別有4起,C輪投融資事件2起,D輪、E輪、Pre-A輪投融資事件各有1起。

2019年9月中國房產服務領域投融資事件輪次情況

數據來源:公開資料整理

2019年1-7月房企融資結構(單位:億元,%)

數據來源:公開資料整理

2019年1-7月房企債權融資渠道融資成本對比(單位:%)

數據來源:公開資料整理

    從企業的債券類融資成本來看,2019年上半年房企債券類融資成本7.25%,較2018年年末上升了0.77個百分點,其中,境內發債的平均成本為4.97%,較2018年全年下降0.91個百分點,主要是大型房企發債結構性的影響;境外發債的成本8.34%,較于2018年全年上升了1.19個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下,特別是2018年10月境外發債成本破8%,之后均在7.50%以上,而2019年多數企業迎來償債高峰期,即使成本走高,企業也不惜代價進行發債。

2015-2019年6月房企境內外債券融資成本情況

數據來源:公開資料整理

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